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中粮地产(000031)最新消息 股吧消息 公告新闻汇总

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≈≈中粮地产000031≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:18.12.07)
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最新提示:1)12月06日中粮地产(000031):中粮地产并购案配套融资获核准是否预示
           地产再融资松绑?(详见后)
分红扩股:1)2018年中期利润不分配,不转增
         2)2017年末期以总股本181373万股为基数,每10股派0.55元 ;股权登记日:2
           018-07-09;除权除息日:2018-07-10;红利发放日:2018-07-10;
增发预案:1)2018年拟非公开发行股份数量:2112138742股; 发行价格:6.84元/股;
           预计募集资金:14447029000元; 方案进度:2018年12月05日公布发审委
           通过 发行对象:Vibrant Oak Limited
         2)2018年拟非公开发行股份数量:362746319股;预计募集资金:242578140
           0元; 方案进度:2018年12月05日公布发审委通过 发行对象:符合中国证
           监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公
           司、保险机构投资者、合格境外机构投资者、其他境内法人投资者和自
           然人等不超过10 名的特定投资者
机构调研:1)2018年07月05日机构到上市公司调研(详见后)
●18-09-30 净利润:90810.45万 同比增:72.67 营业收入:78.71亿 同比增:-7.39
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  主要指标(元)  │18-09-30│18-06-30│18-03-31│17-12-31│17-09-30
每股收益        │  0.5000│  0.3400│  0.1400│  0.5200│  0.2900
每股净资产      │  4.0639│  3.9340│  3.8085│  3.6557│  3.3748
每股资本公积金  │      --│      --│      --│      --│      --
每股未分配利润  │  2.4295│  2.2761│  2.1290│  1.9870│  1.7718
加权净资产收益率│ 12.9600│  9.0300│  3.8000│ 15.4400│  8.7900
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按最新总股本计算│18-09-30│18-06-30│18-03-31│17-12-31│17-09-30
每股收益        │  0.5007│  0.3441│  0.1420│  0.5212│  0.2900
每股净资产      │  4.0639│  3.9340│  3.8085│  3.6557│  3.3748
每股资本公积金  │      --│      --│      --│      --│      --
每股未分配利润  │  2.4295│  2.2761│  2.1290│  1.9870│  1.7718
摊薄净资产收益率│ 12.3202│  8.7463│  3.7292│ 14.2573│  8.5921
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A 股简称:中粮地产 代码:000031 │总股本(万):181373.1596│法人:周政
上市日期:1993-10-08 发行价:4.38│A 股  (万):181372.2808│总经理:曹荣根
上市推荐:深圳国投证券有限公司 │限售流通A股(万):0.8788│行业:房地产业
主承销商:深圳国际信托投资公司 │主营范围:商品房开发与销售、物业租赁、来
电话:86-755-23999288 董秘:宋冰心│料加工
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公司近五年每股收益(单位:元)     <仅供参考,据此操作盈亏与本公司无涉.>
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    年  度        │    年  度│    三  季│    中  期│    一  季
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    2018年        │        --│    0.5000│    0.3400│    0.1400
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    2017年        │    0.5200│    0.2900│    0.0900│    0.0800
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    2016年        │    0.4000│    0.0400│    0.0900│    0.1000
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    2015年        │    0.3600│    0.2800│    0.1000│    0.0400
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    2014年        │    0.3500│    0.0900│    0.0800│    0.0400
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[2018-12-06]中粮地产(000031):中粮地产并购案配套融资获核准是否预示地产再融资松绑?
    ▇上海证券报
    “中粮地产的配套融资被核准了,房地产的再融资政策有所松动?”12月5日上
午,有上市房企的高管与上证报记者交流。上证报记者多方采访后发现,上市房企
的再融资政策并未变化。
    来自决策层面的最新消息仍是:主营业务为房地产(包括住宅地产、商业地产
)的上市公司,或者主营业务虽不属于房地产,但是目前存在房地产业务的上市公
司申请再融资,为防止募集资金变相用于房地产业务,暂不推进审核。
    根据公告,中粮地产此次重组拟以144.5亿元收购大悦城地产64.18%的股权,同
时定向增发募集不超过24.26亿元的配套资金。今年10月25日,该方案未能通过证
监会并购重组委的审核,原因是“定价公允性缺乏合理依据”。在对标的估值合理
性进行了进一步论证及增加业绩承诺后,方案于12月4日成功过会。
    “这个案子有一定的特殊性。”有接近该交易的中介人士向记者介绍,中粮地
产对大悦城的重组,一是可以解决潜在的同业竞争问题,二是可以降低公司的融资
成本,提升融资能力,“标的公司属于商业地产,和住宅开发还是不一样。”
    令一众房地产企业动心的是,中粮地产的此次重组有再融资的部分,这是否意
味着房地产的再融资政策有所松动?据查询,中粮地产拟采用询价方式向不超过10
名特定投资者发行股份募集不超过24.26亿元,投向中粮·置地广场和杭州大悦城-
购物中心等两个项目。
    “房地产重组一直是在进行的,只是一段时间以来没有出现配套融资投向地产
的案例。”有资深投行人士向记者介绍。据记者查询,今年6月,信达地产发行股份
收购淮矿地产一案(对价78亿元)获得证监会核准,不过该项收购没有配套融资。
    回到中粮地产,在公司披露重组预案后,监管部门也曾在反馈意见中要求公司
结合募投项目中拟购置土地、房产的具体性质、未来用途等,补充披露使用募集配
套资金投资商业地产项目是否符合相关规定。
    中粮地产回复称,本次交易募集配套资金主要用于标的公司大悦城地产的商业
地产项目,不存在用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务的情形,符合
证监会就重组募集配套资金使用方向的相关规定。
    据查询,此前在审核多家非房地产上市公司的再融资时,监管部门也曾要求公
司说明,是否存在变相投资房地产业务的情形。
    “我们目前还没有收到政策有松动的消息,券商那边也没有听说有新消息。”
一家房地产上市公司的董秘向记者介绍。据查询,该公司于2017年7月推出再融资预
案,目前尚在审核中,公司已召开股东大会将相关决议有效期延长12个月。

[2018-12-06]中粮地产(000031):中粮地产重组大悦城终获通过,中粮系地产完成整合
    ▇21世纪经济报道
  地产板块整合
  12月4日晚,中粮发布公告称,收到中国证监会通知,中粮地产重组大悦城事项
获得无条件通过。中粮地产股票于12月5日开市起复牌。
  实际上,大悦城地产与中粮地产重组之路也是一波三折。
  今年3月30日,中粮地产公布与大悦城地产的重组预案。拟以发行股份的方式向
明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份,占大悦城地产已发行普通股
股份总数的64.18%,交易预估价格约为147.56亿元;12月4日,中粮地产重组二次上
会审核。第一次是在10月25日,当时证监会发布的审核结果是未获得审核通过,理
由是交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据;但在重组折戟不足1个月,11月15
日,中粮地产再次推进重组大悦城。此次重组并未对之前的交易价格、配套募集资
金等进行调整,而是增加了中企华出具的估值报告,用收益法论证交易作价的公允
性。此外,中粮地产与交易方明毅公司签署大悦城盈利预测补偿协议,为重组之路
加了一道筹码。
  此次整合无疑将助力中粮地产板块发展。在央企深化改革,强调“做强做优做
大”和“提质增效”的发展方针下,中粮集团旗下的地产业务急需整合在一个股权
平台下进行发展,两个公司的整合势在必行。而本次重组成功,也有望实现规模和
竞争力的大幅提升,步入发展快车道。
  大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台,专注于开发
、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展,大悦城已成为中粮
旗下最为成功的商业地产运营平台,在业内很高的品牌影响力和消费者口碑。公开
资料显示,2018年1—10月,大悦城地产销售额达152.6亿元,同比增长11%。中粮地
产作为全国最具影响力的房地产企业之一,项目主要布局在北京、上海、深圳、成
都、厦门等二十多个城市。
  本次重组完成后,中粮地产无疑将成为产品线齐全,市场内少有的拥有地产全
业态的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补,使双方在融
资、市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合,有利于激励机制的完善和运营
效率的提升。
  香颂资本董事沈萌认为,中粮地产重组收购大悦城由来已久,住宅为主的中粮
地产合并收购商业为主的大悦城,可以兼顾内地和香港的市场优势,降低经营成本
,承担房地产业宏观调控下的巨大压力。
  “这两年土地市场界限更加模糊,市场变化也需要中粮整合此类住宅和商业板
块的资源。” 易居研究院研究总监严跃进表示。

[2018-12-05]中粮地产(000031):中粮地产百亿重组案获证监会通过,业务发展驶入快车道
    ▇每日经济新闻
  12月4日晚间,证监会公告称,中粮地产发行股份购买资产获无条件通过。
  实际上,这是中粮地产重组案第二次过会。早在10月25日,证监会以"交易标的
资产定价公允性缺乏合理依据"为由,未通过中粮地产的重组审核。不过重组被驳
回不足一个月,中粮地产立即重新聘请第三方资产评估机构出具估值报告,再次启
动收购申请。
  与此同时,业务的快速扩张也被中粮提上日程,11月26日,大悦城地产在2018
品牌推介会上宣布正式启动"双线发展战略"。
  资产重组获证监会无条件通过
  据了解,中粮地产及大悦城地产均同受中粮集团控制,分别独立在境内外两个
证券交易所上市,且两家公司在股权上不存在交叉关系。本次交易是中粮集团旗下
两大房地产上市公司的内部整合。
  早在今年3月,中粮地产发布公告称,拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的
大悦城地产91.34亿股(占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%),交易对价
确定为147.56亿元。但由于大悦城地产在今年7月实施2017年度分红派息方案,明毅
获得现金分红,本次发行股份购买资产的交易价格由147.56亿元调整为144.47亿元。
  中粮地产自重组以来已获得国务院国资委批复、国家发改委以及国家市场监督
管理总局的核准,如今又获得证监会的无条件通过,这也意味着中粮地产的重组离
成功更进一步。
  值得一提的是,证监会此前以"交易标的资产定价公允性缺乏合理依据"为由否
决了重组方案。不过,重组被驳回不足一个月,中粮地产继续推进重大资产重组方
案,与之前的重组方案相比,并没有对交易价格和配套募集资金等进行调整,而是
增加了中企华出具的估值报告。
  据中粮地产公告披露,2018年11月13日,中企华出具《中企华估值报告》,对
大悦城地产持有的商业型项目和开发型项目以收益法进行估值,以2017年12月31日
及2018年5月31日为基准日,明毅持有的大悦城地产股权价值分别为148.26亿元及15
2.96亿元,均高于本次分红前交易对价147.56亿元。由此可见,本次交易定价具有
合理性及公允性。
  公告显示,本次修订的重组报告书还增加了《盈利预测》补偿协议。交易对手
方明毅,将对标的公司采用收益现值法、假设开发法等基于未来收益预期的估值方
案估值的资产所属主体作出业绩承诺,并就不足承诺部分作出补偿安排。
  中粮地产认为,补偿协议的设立是中粮集团对未来房地产业务板块专业化发展
、运营的信心,也为中粮地产未来业绩提供了保障。
  根据协议约定,承诺资产在2018年至2020年的承诺净利润(承诺资产扣除非经常
性损益后的归属母公司所有者的净利润按照大悦城地产持股比进行权益加总后的总
额)累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕,则承诺期间调整为2019年
至2021年,承诺资产累计承诺净利润为18.94亿元。如果承诺资产未达到前述承诺
,明毅将以持有的中粮地产股份,对上市公司进行补偿。
  对于继续推行重大资产重组的原因,中粮地产称,重大资产重组是落实推进国
有企业改革的具体举措,将为公司主营业务注入新的商业地产元素,释放住宅、商
业板块整合的协同效应,交易完成后,公司将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商
业地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台,既能通过开发型物业的高周转实现
现金回流,又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利,有利于进一步提
高公司的持续经营能力和核心竞争力。
  大悦城地产启动"双线发展战略"加速扩张
  此次交易完成后,大悦城地产将继续维持原有商业地产开发的定位,中粮地产
将成为中粮集团下属融合住宅地产与商业地产一体化的双轮驱动房地产专业化平台
。
  在今年10月17日中粮地产披露的《关于本次发行股份收购大悦城地产有限公司
控股权涉及的上市公司治理安排的说明公告》中显示,本次交易完成后,中粮地产
将形成对大悦城地产的控制,并将大悦城地产纳入合并报表范围,实现A股上市公司
控股港股红筹上市公司的股权结构。在股权控制方面,中粮地产将通过提名董事及
在大悦城地产股东大会上行使股东权利等方式,对大悦城地产进行管控;在管理团
队方面,中粮地产将根据业务融合及发展需要适时优化管理团队,大悦城地产部分
董事和高管人员将由中粮地产管理团队人员兼任。
  中粮地产表示,中粮地产与大悦城地产未来将形成住宅、商业板块的优势互补
,在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应,将整合后的上市公
司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。
  其实,在房地产行业的持续调控以及市场集中度提升带来激烈竞争的大背景下
,中粮也提速发展。
  在2018大悦城品牌推介会上,大悦城地产正式启动"双线发展战略",以大悦城
与大悦春风里两条产品线切入,坚持"持有经营"和"开发销售"有机结合的"双轮驱动
"商业模式,运用大悦城3.0时代内容平台、智慧平台和资本平台为大悦城产品深度
赋能。
  中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示,"以每年三到五个新项目的速度
,力争在2020年布局30个商业项目。"
  其实,从2007年西单大悦城开业至今,大悦城地产在北京、天津、沈阳、上海
、烟台、成都、杭州等重点城市先后打造了10座大悦城,待开业商业项目已经达到1
3个(含12月即将开业的西安大悦城和昆明大悦城)。
  据大悦城地产披露数据显示,2018年1~10月,销售额达152.6亿元,同比增长11
%,租金同比提升10%;客流突破1.5亿人次,同比提升9.7%。

[2018-12-05](000031)中粮地产:公告
    关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会上市公
司并购重组审核委员会审核无条件通过暨公司股票复牌公告
    中粮地产(集团)股份有限公司第九届董事会公告
    - 1 -
    证券代码:000031 证券简称:中粮地产 公告编号:2018-156
    中粮地产(集团)股份有限公司
    关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会上市公
司并购重组审核委员会审核无条件通过暨公司股票复牌公告
    本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整,没有虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
    中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“公司”)于2018年12月4日收到中
国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)的通知,经中国证监会上市公
司并购重组审核委员会(以下简称“并购重组委”)于2018年12月4日召开的2018
年第61次并购重组委工作会议审核,公司本次发行股份购买资产并募集配套资金暨
关联交易事项获得无条件通过。
    根据《上市公司重大资产重组管理办法》等相关法律法规的规定,经公司向深
圳证券交易所申请,公司股票(证券简称:中粮地产,证券代码:000031)自 2018
年12月5日(星期三)开市起复牌。
    目前,公司尚未收到中国证监会的正式核准文件,待收到中国证监会相关核准
文件后将另行公告。敬请投资者关注相关公告并注意投资风险。
    特此公告。
    中粮地产(集团)股份有限公司
    董 事 会
    二〇一八年十二月五日

[2018-12-05]中粮地产(000031):中粮地产获批重组大悦城,承诺三年累计净利18.9亿元
    ▇北京商报网
  自半个月前证监会否定中粮地产重组大悦城方案后,中粮再次提交申请并获得
通过。12月4日,中粮地产与大悦城地产的第三次修订的重组方案获得中国证监会审
核通过,意味着历时17个月的重组即将步入发行阶段。
  本次交易完成后,中粮地产将持有大悦城地产约64.18%普通股股份。对中粮地
产而言,重组后大悦城地产将会为中粮地产注入新的商业地产元素,释放住宅、商
业板块整合的协同效应。此外,中粮地产通过开发型物业的高周转实现现金回流,
又能通过持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利,有利于改善该公司的持续经
营能力。
  对大悦城地产而言,重组后大悦城发展速度将会进一步加快,可以借助中粮地
产的资源和大悦城地产在渠道上实现互补。中粮地产表示,新修订的重组方案将承
诺资产在2018年、2019年和2020年的承诺净利润累计为18.90亿元。如本次交易于20
19年实施完毕,则承诺期间调整为2019年、2020年及2021年,承诺资产在2019年、
2020年及2021年的累计承诺净利润为18.90亿元。
  本次交易完成后,中粮地产的业务模式将更加多样,意味着业务覆盖的区域和
管辖的项目都会显著增加,若不能将大悦城地产有效整合现有的管理体系,中粮地
产也将面临一定的管理风险。大悦城地产在全国拥有多家综合性购物中心,目前购
物中心在经过近十年的快速扩张后,正面临结构性过剩的情况;同时“互联网+”对
商业零售模式的冲击,使购物中心运营压力日趋加大。同时,大悦城地产未来盈利
水平受房地产宏观经济波动、项目开发进展、物业租赁及管理收入波动的多种因素
影响,尤其是大悦城地产所持有的销售型物业建设进展及出售价格等因素将直接影
响到大悦城地产未来利润水平,造成大悦城地产盈利水平的波动。

[2018-12-05]中粮地产(000031):中粮地产百亿重组,成功收购大悦城里的规模竞速
    ▇观点地产网
  短暂停牌过后,中粮地产终于对外宣布其重组大悦城事项的最新结果。
  12月4日晚间,中粮地产发布公告称,经证监会审核,公司重组大悦城事项获得
无条件通过,公司股票自2018年12月5日(星期三)开市起复牌。
  这意味着,自2017年8月21日宣布重组大悦城一事后,历经一年零四个月,这项
央企的百亿资产重组方案终将尘埃落地。
  事实上,一个多月前,中粮重组大悦城的方案才刚刚遭到证监会的否决。10月2
5日,中粮地产曾宣布,其重组大悦城方案未获证监会通过。
  正当业内对此次重组前景表示担忧时,证监会的一则新规令市场不禁产生联想
。
  11月16日,证监会表示,为鼓励支持上市公司并购重组,简化上市公司并购重
组预案的披露要求,规定在已明确交易标的的前提下,不再强制上市公司披露交易
标的的预估值和拟定价。
  而此前,证监会正是以“本次交易标的资产定价147亿元的公允性缺乏合理依据
”为由,不予批准中粮地产重组大悦城的事项。
  几乎是同一时间,中粮地产也发布了继续推进重组方案的公告,与此前相比,
方案中的交易价格、配套募集资金未调整,但增加了业绩承诺、业绩补偿等事项。
  有了解大悦城地产的业内人士对观点地产新媒体表示,不排除中粮地产重组大
悦城再次闯关可获成功。
  在市场看来,中粮地产此番重组大悦城一方面顺应了央企整合大潮,另一方面
,在地产行业规模的“马太效应”下,加速奔跑是处于行业中游水平企业的必然选
择。
  147亿重组有惊无险
  虽然一度遭遇深交所问询、证监会驳回,但回顾此次中粮地产重组,整个过程
可以说是有惊无险。
  对中粮而言,这次重组实际策划已久,早在2011年,中粮集团内部便有了“地
产业务合并,A+H方式整合上市”的设想,更早前的2007年,前任董事长赵双连还曾
提出“争取在2020年前实现分板块整体上市”的战略目标。
  不过,直到2017年,中粮地产才正式开启重大资产重组的实质动作。
  据观点地产新媒体梳理时间表可见,2017年7月21日,中粮地产宣布将筹划重大
资产重组,并于同日起停牌;2017年8月21日,中粮公布重组标的为大悦城地产;2
018年3月30日,经过8个多月停牌,初步重组方案出台。
  根据方案,中粮地产拟以147.56亿元对价,即每股6.89元,发行21.42亿股,以
收购大悦城91.34亿股股份,占大悦城已发行普通股总数64.18%。收购完成后,大
悦城将成为中粮地产旗下公司。
  需要注意的是,彼时大悦城地产的股价一直徘徊在1.14-1.18港元每股区间。因
此,出于对发行股份价格,交易方案的设计合理性、定价依据等疑虑,中粮地产的
重组方案很快就收到深交所的问询函。
  4月17日,中粮地产正式复牌,但遭遇跌停,其中很大一分部原因也是其收购大
悦城逾60%的溢价率超过了市场预期。
  尽管如此,中粮地产继续积极推进重组,逐步披露方案细节并按时回复深交所
问询。
  接下来,中粮重组大悦城方案还先后获得国资委、发改委和商务部的批复同意
。
  2018年6月11日,该重组方案获国资委批复;9月21日,获国家发改委批复同意
;10月26日,方案再获商务部原则同意。
  然而,一路绿灯后,重组方案还是遇到了来自证监会的“阻碍”。
  2018年11月14日,证监会正式发布审核意见称,本次交易标的资产定价的公允
性缺乏合理依据,对重组方案不予核准。
  对此,中粮地产方面并不气馁,11月15日,在交易价格、配套募集资金保持不
变,增加了对业绩承诺、业绩补偿等事项后,宣布继续推进重组方案。
  根据新修订的重组方案,中粮地产承诺资产在2018年、2019年和2020年的承诺
净利润累计为18.90亿元。如本次交易于2019年实施完毕,则承诺期间调整为2019年
、2020年及2021年,承诺资产在2019年、2020年及2021年的累计承诺净利润为18.9
0亿元。
  12月4日,二次过会的重组方案最终获得证监会的无条件通过。
  央企整合与规模竞速
  事实上,无论是地产行业规模越来越集中的背景,还是在央企间1+1>2的整合潮
下,中粮地产重组大悦城都是势在必行的动作。
  半年报显示,2018上半年,中粮地产完成签约金额106.07亿元,较上年同期增
长31.08%,实现营业收入49.94亿元,较上年同期增长8.86%,实现归属于上市公司
股东的净利润6.24亿元,较上年同期增加301.84%。
  与之相比,同为央企的华润置地半年揽金943亿元,股东应占利润达到88.5亿元
,核心股东利润约72.8亿元;保利地产半年则实现签约金额2153.12亿元,同比增
长46.86%。
  为此,销售不到200亿的中粮地产唯有加速整合,才能在规模的江湖中占据一席
之地。
  据观点地产新媒体了解,随着标的资产注入,以2017年12月31日为节点统计,
中粮地产的备考总资产规模将由757.51亿元增至1342.15亿元,总资产规模增加584.
63亿元,增幅为77.18%;其中货币资金、存货和投资性房地产分别增加97.01亿元
、147.81亿元和263.24亿元。
  重组完成后,无论是资产规模、上市公司的资金实力和业务规模都将得到大幅
上升。
  而根据中粮地产的规划,重组完成后,大悦城与中粮地产将形成商业与住宅共
同发展的局面,并在融资、市场、土地等方面发挥协同作用。
  另一方面,从国资委层面来看,重组整合一直是近年来央企做大做强、实现跨
越式发展的重要手段。
  但值得注意的是,进行重组仅仅是两大平台破除竞争壁垒、加速规模发展的第
一步。随着重组进行,双方在项目的地域选择、人事整合、资源投放上都将面临协
调与变动。
  最终,不同上市平台之间的1+1,是否能如数学逻辑般简单得出等于甚至大于2
的结果,一切还须交由时间和市场的检验。

[2018-12-05]中粮地产(000031):中粮地产,重组取得重要进展,三重改善渐近
    ▇华泰证券
  核心观点:公司发布公告,发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事
项已于2018 年 12 月 4 日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,重组取得
重要进展,但仍需等待商务部对本次交易涉及的企业境外投资进行核准或备案。假
设重组完成后,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大
悦城的交易仍具有一定不确定性,未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持 2018
-2020 年 EPS 为 0.66、0.77、0.90 元的盈利预测,维持“买入”评级。
  发行股份购买资产并募集配套资金的重组方案获证监会无条件通过。根据公司
公告,公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于 2018 年 12 
月 4 日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,公司股票将于 2018 年 12 月
 5 日开市起复牌。
  144.47 亿元收购大悦城地产 59.59%股份,募集配套资金用于项目建设。根据
交易报告书,公司将以 6.84 元/股的价格向明毅发行 21.12 亿股份,收购其持有
的大悦城地产 91.34 亿股份(占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份
数的 59.59%),交易对价 144.47 亿元。另外,公司拟采用询价方式向不超过 10 
名特定投资者发行不超过 3.63 亿股份,募集不超过 24.26 亿元,将用于大悦城地
产旗下北京中粮置地广场和杭州大悦城项目的建设。对于上市房企而言,证监会批
准发行股份募集配套资金并且用于项目建设,较为罕见。
  假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善。公司是中粮
集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018 上半年实现销售金额 106
.07 亿元,上半年末可售建面约 740.74 万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是
以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018 上半
年旗下 8 家已开业大悦城共实现租金收入 12.40 亿元,同比增长 6.6%;杭州大悦
城已于 8 月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司
将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017 年公
司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产 4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。
  重组取得重要进展,维持“买入”评级。参考可比公司 2018 年平均 PE 8.58 
倍(一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,
维持 2018 年 10-11倍 PE 估值,维持目标价 6.60-7.26 元,维持“买入”评级。

[2018-12-05]中粮地产(000031):中粮地产重组方案获证监会通过,全业态旗舰扬帆待起航
    ▇大众证券报
  12月4日,备受关注的中粮地产(000031.SZ)与大悦城地产(00207.HK)的重组方
案获得中国证监会审核通过,这也标志着中粮地产自2017年7月公告筹划重大事项停
牌算起,历时17个月的重组即将步入发行阶段。
  中粮地产此次重组意义重大,第一,本次重组是中粮集团地产业务板块的整合
,是中粮集团央企改革的成功范例和实践;第二,重组将显著提升两家公司的综合
竞争力,在运营效率、融资能力、品牌优势等方面均能够形成合力,实现规模跨越
;第三,重组后的中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专
业化平台,以市场上少有的全业态地产公司的全新姿态,开启新阶段的发展。
  中粮集团地产板块整合未来将以专业化平台化运作
  2014年7月15日,国务院国资委召开新闻发布会,公布了开展“四项改革”试点
名单,中粮集团成为首批被纳入试点的六家央企之一。2015年中,中粮集团对架构
进行了一次深刻的调整,建立了18个专业化业务平台,分平台推进各项改革试点活
动。自2015年以来,已有中粮包装、中国肉食、中国茶叶等多个平台完成了混改。
2017年7月底,作为集团重要板块之一的地产业务板块也开启了整合的序幕。
  在央企深化改革,强调“做强做优做大”和“提质增效”的发展方针下,中粮
集团旗下的地产业务急需整合在一个股权平台下进行发展,两个公司的整合势在必
行。
  本次重组成功过会,标志着中粮集团央企改革的步伐再次向前迈进,中粮地产
将成为中粮集团地产板块的唯一专业化公司。中粮地产有望通过同类合并,形成品
牌合力,实现规模和竞争力的大幅提升,不断提质增效,步入发展快车道。
  重组将显著提高综合竞争能力
  大悦城地产作为中粮集团综合体及商业地产运营的海外上市平台,专注于开发
、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。经过多年发展,大悦城已成为中粮
旗下最为成功的商业地产运营平台,在业内拥有非凡的品牌影响力和消费者口碑。2
018年是大悦城的高质量发展年,面对市场宏观调控整体趋紧的压力,大悦城以精
细的运营管理能力、强大的品牌影响力以及灵活的资源整合能力,经受住了来自政
策、行业的多方面挑战;业绩稳步提升,1—10月,大悦城收获近60个行业重量级奖
项,销售额达152.6亿元,同比增长11%,客流突破1.5亿人次,同比提升9.7%。
  中粮地产作为全国最具影响力的房地产企业之一,项目主要布局在北京、上海
、深圳、成都、厦门等二十多个城市,目前的主要产品为壹号系列、祥云系列、锦
云系列、鸿云系列等住宅产品。经过多年发展,中粮地产品牌在行业和已进入城市
具有良好美誉度和品牌影响力,以优良的品质和完善的服务赢得了市场好评。
  本次重组完成后,中粮地产将成为产品线齐全,市场内少有的拥有地产全业态
的公司。中粮集团的地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补,使双方在融资、
市场、人才、土地获取、品牌等方面深度融合,有利于激励机制的完善和运营效率
的提升。
  融资方面,通过增大体量、增强信用,整合后的企业融资成本有望降低,财务
管理也将更加优化;市场方面,整合后的主体将更加有效地分配住宅与商业地产的
资源,市场地位及市场份额也得到进一步提升;人才方面,双方将在保持公司治理
独立性的基础上建立优秀人才的共享机制,实现人力资源的最优配置;土地获取方
面,整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性,土地获取能力进一步增强,为业
绩长期稳定增长奠定坚实基础;品牌方面,双方将对“中粮地产”及“大悦城地产
”品牌进行深度融合,共同扩大品牌的市场影响力,将整合后的公司打造成为全业
态的中国综合性房地产旗舰平台。

[2018-12-05]中粮地产(000031):历时17个月,中粮地产重组方案获证监会通过
    ▇经济观察网
  12月4日,中粮地产(000031.SZ)与大悦城地产(00207.HK)的重组方案获得中国
证监会审核通过,自2017年7月中粮地产公告筹划重大事项停牌起,历时17个月,这
一重组终于要步入发行阶段。
  此次重组可谓一波三折。
  今年3月30日,中粮地产披露发行股份购买资产并募集配套资金的预案,中粮地
产拟向明毅有限公司(中粮集团控制的企业)发行91.34亿股普通股股份,以147.56
亿元收购大悦城地产64%的股权。交易完成后,中粮地产将成为大悦城地产的实际控
制人。
  6月13日,中粮地产股东们高票通过了这一议案,如一切顺利,中粮旗下地产板
块长达10年的整合将画上一个圆点。
  中粮地产板块的掌舵人——中粮集团副总裁、中粮地产和大悦城地产的董事长
周政对此显得踌躇满志:“我管地产的这十年,整合这件事最让我骄傲,未来可以
甩开膀子干。”
  但10月25日,证监会公告,因中粮地产交易标的资产定价的公允性缺乏合理依
据,不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条的相关规定而未获通过。
  证监会上市公司并购重组审核委员会认为,本次交易标的资产定价的公允性缺
乏合理依据。不符合《上市公司重大资产重组管理办法》(证监会令第127号)第十一
条的相关规定。
  11月16日,中粮地产公告称,公司决定继续推进与大悦城地产的重组工作。
  继续推进的重大资产重组方案,与之前已经2017年年度股东大会审议通过的重
组方案相比,并未对交易对象、交易标的、交易价格、配套募集资金等进行调整,
仅聘请北京中企华资产评估有限责任公司为本次交易标的资产出具《中粮地产(集团
)股份有限公司拟了解大悦城地产有限公司市场价值项目估值报告》。同时,明毅
有限公司拟对资产净利润情况作出承诺,在2018年、2019年和2020年的承诺净利润
累计为18.9亿元,并就不足承诺部分按照约定对中粮地产进行补偿。
  最终,12月4日,重组方案获得中国证监会审核通过。
  中粮地产表示,本次重组成功过会,标志着中粮地产将成为中粮集团地产板块
的唯一专业化公司。
  对整合的意义,早在今年6月,周政接受经济观察网专访时曾表示:这些年我们
重点打造大悦城的品牌,现在市场上很响亮,一家大悦城,400家核心商户,说什
么时间开业就什么时间,80%~85%的铺位都可以做到同时开业,你的影响力够,人家
相信你。很简单的例子,如果我们未来的两个平台,几个业务统一品牌,在消费端
,持有销售相结合,可以有品牌溢价。所以集团整合的决策是对的,让品牌大声说话;
  除了品牌统一,整合的第二点价值在于统一一张报表。现在大悦城地产4.28%的
融资成本,净负债率28.22%,中粮地产融资成本在4.3%-8.5%,净负债率84.5%,整
合成功后,中粮地产可借助大悦城地产实现境内外两个融资平台的打通,将有效降
低融资成本,促进业务发展。从战略发展方面,整合后,中粮地产是控股公司,未
来给大悦城地产配点住宅,短期内注入盈利,概念上是没有问题的。所以销售持有
相结合的模式,既能够赚到未来15~20年开发收益,同时我们又有一个尖兵——资
产运营。实际上,美国主流的早就是这一类资产运营公司,几乎没有开发公司了。
我们磨了十几年的刀,追求有质量的增长,今天就有了用武之地;
  第三,现在地方政府越来越强调区域的高质量增长,比如说更希望引进企业做
片区改造。我们拥有多种业务能力,又能统一品牌,跟政府去谈发展是没有技术障
碍的。这种项目收益,未来在两个平台可以很从容的分配,两边的业绩和股价都会
有支撑。如果是过去的境况,一个地拿来之后,放到中粮地产,只能做住宅,放在
大悦城地产只能做商业综合体,两边不能够形成很好的协同。另外,对人才的吸引
力、在行业中重组并购的机会,都会因为两个平台整合成功而产生更好的协同效应。

[2018-12-05]中粮地产(000031):业绩承诺推波助澜,中粮地产重组大悦城二度上会获批
    ▇新京报
  12月4日,中粮地产重组获得证监会通过。距离上次审核失利仅一个多月的时间
,在国家发改委、国资委、商务部获准之后,证监会终于给中粮地产重组亮了绿灯
。
  重组之路一波三折
  12月4日晚,中粮发布公告称,收到中国证监会通知,中粮地产重组大悦城事项
获得无条件通过。
  中粮地产股票于12月5日开市起复牌。此前因为证监会上市公司并购重组审核委
员会定于12月4日审核中粮地产重组事宜。为了避免引起公司股价异常波动,中粮
地产于12月4日开市起停牌。
  自今年3月30日,中粮地产公布与大悦城地产的重组预案。拟以发行股份的方式
向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份,占大悦城地产已发行普通
股股份总数的64.18%,交易预估价格约为147.56亿元。此后,重组事宜便是一波三
折。
  而 12月4日,已是中粮地产重组二次上会审核。第一次是在10月25日,当时证
监会发布的审核结果是未获得审核通过,理由是交易标的资产定价的公允性缺乏合
理依据。
  但在重组折戟不足1个月,11月15日,中粮地产再次推进重组大悦城。此次重组
并未对之前的交易价格、配套募集资金等进行调整,而是增加了中企华出具的估值
报告,用收益法论证交易作价的公允性。
  此外,中粮地产与交易方明毅公司签署大悦城盈利预测补偿协议,为重组之路
加了一道筹码。
  协议约定,大悦城在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果重组
完成后上述任何承诺未达成,大悦城的控股股东明毅须作出补偿。补偿的方式包括
中粮地产按名义代价进行回购及注销中粮地产根据重组发行予明毅有限公司的若干
新股份,或按零代价将该等股份转让给中粮地产的其他股东。
  从2007年西单大悦城开业至今,11年仅10座大悦城开业。但大悦城地产在日前
举办的品牌战略发布会上透露,当前,待开业商业项目13个,其中两个即将开业。
“今后将以每年三到五个新项目的速度增长,力争在2020年布局30个商业项目。”
  对此,有业内人士认为,大悦城地产的快速扩张不仅来自于发展的动力,还有
来自于资产重组承诺背后的压力。
  证监会放行重组
  中粮地产和大悦城同受中粮集团控制,分别独立在深圳、香港上市,且两家公
司股权不存在交叉关系。中粮地产一再强调,此次重大资产重组,是中粮集团旗下
房地产板块的内部整合。
  早在2014年,中粮集团被国务院国资委选为首批国有资本投资公司改革试点央
企之一。2016年,中粮集团完成了《国有资本投资公司改革方案》,重点打造18家
专业化公司,而中粮地产作为其中之一,负责整合集团内的地产业务。
  因为上述背景,中粮地产重组代表着国有资本投资公司改革的方向,似乎是水
到渠成的事情。
  6月11日,中粮地产重组方案获国务院国资委批复同意。9月21日,中粮地产重
组获得国家发展和改革委员会的批准,即使在第一次中国证监会的核准失败之后,1
0月27日,中粮地产仍收到商务部出具的原则同意中粮地产重组方案的批复。而今
日证监会也对中粮地产重组亮了绿灯。
  接下来,双方整合即将进入实质性阶段。
  据此前中粮公告披露,大悦城地产将继续维持原有商业地产开发的定位,中粮
地产将大悦城地产纳入报表,并将通过提名董事及行使股东权利,对大悦城地产进
行管控。与此同时,大悦城地产部分董事和高管人员将由中粮地产管理团队人员兼
任。实现A股上市公司控股港股红筹上市公司的股权结构。重组之后,中粮地产的数
据报表无疑将会亮丽很多。但也有业内人士认为,整合团队和项目资源,以及解决
同业竞争仍是要面对的问题。

    ★★机构调研
    调研时间:2018年07月05日
    调研公司:安信证券
    接待人:证券事务代表:范步登,证券事务部:柳依嘉
    调研内容:1、关于公司的城市布局及发展战略
公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群,重点关注以长江中游城市群、
成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市,把资源向经济发展快、
产业支撑强、人口导入高的地区倾斜。公司将坚持“纵向做深、横向做宽”的原则
,加强城市深耕,加大核心城市周边城市群的拓展,依托已布局城市向外裂变、辐
射发展,找准时机,有计划、有节奏地推进新城市拓展。
2018年,公司将继续深入推进“3+X”区域布局,依托城市裂变、辐射发展原则,有
计划、有节奏地继续推进土地储备。在一线城市加大关注长租公寓、城市更新、政
策性住房;将二线城市作为未来新房的主战场,特别是新经济辐射及轨道交通节点
城市更具发展机遇;关注核心城市周边及有产业优势的三、四线城市。不断快拿地
、快开工、快回款,实现规模扩张与高质量增长。
2、关于公司土地储备情况
截至2017年12月31日,公司在建拟建项目合计963.97万平方米,2017年全年新增土
地储备超过349.58万平方米;此外,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平
米。
3、问:公司的融资成本处于什么水平?
   答:根据公司2017年年报,银行贷款的融资成本为4.35%-8.5%,中期票据的融资
成本为4.3%,债券融资成本为4.4%-6.06%,信托融资成本为6%-6.6125%。
4、问:中粮地产与大悦城是否有合作项目?
   答:2018年5月11日,中粮地产与大悦城地产签署《项目合作框架协议》,就合
作开发深圳宝安25区城市更新项目达成初步意向。双方将就包括合作方式、投资金
额等在内的具体合作细节进一步协商,期待发挥大悦城地产的“大悦城”品牌商业
运营策划的优势,寻求互利于双方的合作开发、运营合作项目的模式并以签署正式
合作协议为目标。后续如有涉及合作具体事项或签署正式合同,将及时在指定信息
披露媒体进行披露。
5、本次重组的进展及后续安排
本次重大资产重组已经公司第九届董事会第十七次会议及第十八次会议审议通过并
已公告交易草案,并已经公司2017年年度股东大会审议通过,后续还需获得证监会
、商务部、发改委的核准或备案。
6、重组完成后的股权激励安排
中粮地产属于中粮集团直接控股的上市公司,属于中央企业二级单位,开展员工持
股试点需经过国务院国资委批准。2017年7月国务院国资委明确首批开展员工持股试
点的十家央企子企业,目前中粮地产、大悦城地产暂不在开展员工持股试点名单中
。中粮地产始终坚持在发展好房地产开发主营业务的同时,把员工放在公司经营发
展的重要地位,不断探索和完善薪酬福利体系和激励制度,通过充分发挥管理团队
与员工的潜能,有效地促进公司的业绩增长,提升公司价值,回报投资者。未来,
公司将根据国务院国资委的相关政策,结合市场环境和公司经营发展需要,在合法
合规的前提下加速推进员工持股等绩效激励工作。


(一)龙虎榜

【交易日期】2018-10-26 日涨幅偏离值达到7%
涨幅偏离值:10.17 成交量:2435.00万股 成交金额:12459.00万元
┌───────────────────────────────────┐
|                       买入金额排名前5名营业部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              营业部名称              |买入金额(万元)|卖出金额(万元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|光大证券股份有限公司湛江海滨大道南证券|1084.05       |--            |
|营业部                                |              |              |
|中航证券有限公司广州天河北路证券营业部|896.63        |--            |
|中国中投证券有限责任公司无锡清扬路证券|825.32        |2.07          |
|营业部                                |              |              |
|首创证券有限责任公司上海共和新路证券营|551.43        |--            |
|业部                                  |              |              |
|华泰证券股份有限公司太原体育路证券营业|516.90        |--            |
|部                                    |              |              |
├───────────────────┴───────┴───────┤
|                       卖出金额排名前5名营业部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              营业部名称              |买入金额(万元)|卖出金额(万元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|深股通专用                            |42.99         |1496.91       |
|东兴证券股份有限公司福州学军路证券营业|--            |567.16        |
|部                                    |              |              |
|兴业证券股份有限公司晋江泉安路证券营业|0.51          |431.97        |
|部                                    |              |              |
|机构专用                              |--            |422.39        |
|机构专用                              |--            |372.15        |
└───────────────────┴───────┴───────┘
(三)融资融券
┌─────┬─────┬─────┬────┬─────┬──────┐
| 交易日期 | 融资余额 |融资买入额|融券余额|融券卖出量|融资融券余额|
|          |  (万元)  |  (万元)  |(万元)|  (万股)  |   (万元)   |
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼──────┤
|2018-12-06|51731.96  |2213.48   |63.31   |2.69      |51795.26    |
└─────┴─────┴─────┴────┴─────┴──────┘

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